(Kapatılan) 6. Hukuk Dairesi 2015/9984 E. , 2016/5375 K.
"İçtihat Metni"
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı kira bedelinin tespiti davasına dair karar, davacılar tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabul kısmen reddine karar verilmiş, hüküm davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacılar vekili dava dilekçesinde, dava konusu taşınmazın 2008 yılı Temmuz ayından başlamak üzere 1 yıllığına davalıya kiraya verildiğini ve halen kiracılık ilişkilerinin devam etmekte olduğunu, davalının aylık 1.880 TL kira ödediğini belirterek 01.07.2014 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere kira bedelinin aylık 2.300 TL, 01.07.2015 tarihinden itibaren de 2.600 TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı cevap dilekçesiyle, davacılarla 1 yıllık değil 2008 yılından 2011 yılına ve 2011 yılından 2014 yılına olmak üzere 4 ve 3 yıllık kira sözleşmesi imzalandığını, kira sözleşmesinde artış şartının belirlendiğini ve bu artış şartının üzerinde bir oranda artış uygulayarak ödeme yaptığını, davacı tarafından artırım bildirimi yapılmadığını belirtmek ve taraflar arasında düzenlenen 01.07.2011 tarihli 3 yıl süreli kira sözleşmesini sunmak suretiyle davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, kiralananın 01.07.2015 tarihi itibariyle aylık kira bedelinin 2.000 TL olarak tespitine; Davacı kiralayanın, kiranın artırılması için usulüne uygun ihtar göndermemesi ve tesbit edilecek kira dava dilekçesinin tebliğini takip eden dönem için kiracıyı bağlayacağından davacının fazlaya ilişkin ve 01/07/2014 yılı kira bedelinin tespitine ilişkin taleplerinin reddine karar verilmiştir.
TBK.nın 345.maddesinde; “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” hükmüne yer verilmiştir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmiş olup, TBK.nın 345.maddesi bu tarihten sonra açılacak kira bedelinin tespiti istemlerinde uygulanır.
Olayımıza gelince; Taraflar arasında 01.07.2011 başlangıç tarihli ve 3 yıl süreli kira sözleşmesine ilişkin uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinde kontrat bitiminde TEFE-TÜFE ortalaması oranında artış yapılacağına ilişkin düzenleme yer almaktadır. Sözleşmede artış şartı bulunduğundan, 07.08.2014 tarihinde açılan dava süresindedir. Bu itibarla, mahkemece 01.07.2014 tarihinden itibaren rayiç bedelin yöntemine uygun şekilde belirlenmesi ve akabinde 01.07.2015 tarihinden itibaren kira bedelinin de ÜFE oranında artış yapılarak tespiti gerekirken, yanılgılı değerlendirme sonucu yazılı şekilde hüküm tesisi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 22.09.2016 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
********** Kişisel Verilerden Arındırılmıştır **********
Kira Sözleşmelerinde Kira Tespit Davası Açma Süresi
Türk Borçlar Kanunu (TBK) kapsamında düzenlenen kira sözleşmeleri, hem kiraya veren hem de kiracı için önemli hukuki yükümlülükler ve haklar içermektedir. Özellikle kira bedelinin tespiti ve artışı, taraflar arasında sıklıkla uyuşmazlıklara yol açan kritik bir konudur. Kira bedelinin günün koşullarına uygun hale getirilmesi amacıyla açılan kira tespit davaları, belirli hukuki prosedürlere tabidir. Bu prosedürlerin başında, dava açma süresi ve bazı durumlarda ihtarname gönderme zorunluluğu gelmektedir. Ancak Yargıtay'ın yerleşik içtihadı, kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kiranın artırılacağına ilişkin açık bir hüküm bulunması halinde, ihtarname şartının aranmayacağı ve davanın yeni kira döneminin sonuna kadar açılabileceği yönünde önemli bir istisna getirmiştir. Bu makale, söz konusu Yargıtay kararının hukuki dayanaklarını, gerekçelerini ve uygulamadaki yansımalarını detaylı bir şekilde inceleyecektir.
Kira Tespit Davasının Genel Hukuki Çerçevesi ve İhtar Şartı
Kira bedelinin tespiti davası, TBK'nın 344 ve 345. maddelerinde düzenlenmiştir. TBK m. 344, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin genel kuralları ortaya koyarken, TBK m. 345 ise kira bedelinin tespiti davasının açılma zamanını ve koşullarını belirlemektedir. Genel kural olarak, kira bedelinin artırılmasına yönelik bir anlaşma yapılmamışsa veya yapılan anlaşma yasal sınırların altında kalmışsa, kiraya veren kira bedelinin tespiti için dava açabilir. Bu davanın açılabilmesi için, yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce kiracıya yazılı bildirimde (ihtarname) bulunulması veya dava dilekçesinin yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılması gerekmektedir. Bu ihtarname, kiracıya kira bedelinin artırılacağı ve anlaşma sağlanamaması halinde dava yoluna gidileceği hususunda bilgi verme amacı taşır. Bu şart, kiracının hukuki güvenliğini sağlamak ve olası bir dava sürecine hazırlıklı olmasını temin etmek üzere getirilmiş nispi emredici bir hükümdür.
- TBK m. 344 ve 345 hükümleri: Kira bedelinin belirlenmesi ve tespiti davasının yasal dayanaklarını oluşturur.
- İhtarname gönderme zorunluluğu: Genel kural olarak, yeni kira döneminden en az 30 gün önce kiracıya yazılı bildirimde bulunulması şarttır.
- Dava açma süresi: İhtarname gönderilmişse, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren dava açılabilir. İhtarname gönderilmemişse, dava dilekçesinin yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce açılması gerekir.
Yargıtay'ın İstisnai Kararı: Sözleşmedeki Artış Hükmünün Rolü
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve ilgili Dairelerin yerleşik içtihadı, kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına dair açık bir hüküm bulunması halinde, TBK m. 345'te öngörülen ihtarname şartının aranmayacağını kabul etmektedir. Bu durum, kira tespit davasının yeni kira döneminin sonuna kadar açılabileceği anlamına gelmektedir. Yargıtay'ın bu yaklaşımının temelinde, sözleşme serbestisi ilkesi ve tarafların irade beyanlarına duyulan saygı yatmaktadır. Şayet taraflar, kira sözleşmesinin kurulması aşamasında, gelecekteki kira artışına ilişkin bir mekanizma veya oran üzerinde anlaşmışlarsa, bu anlaşma kiracının artış beklentisi içinde olmasını sağlar ve ihtarname ile sağlanmak istenen bilgilendirme amacını zaten yerine getirir.
Örneğin, kira sözleşmesinde "yeni kira döneminde kira bedeli, bir önceki yılın Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) on iki aylık ortalamalarına göre artırılacaktır" veya "yeni kira döneminde kira bedeli, emsal kira bedelleri dikkate alınarak belirlenecektir" gibi bir hüküm bulunması halinde, kiraya verenin ayrıca bir ihtarname göndermesine gerek kalmaksızın, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren o dönemin sonuna kadar kira tespit davası açma hakkı bulunmaktadır. Bu durum, özellikle kira bedelinin piyasa koşullarına göre düşük kaldığı ve tarafların sözleşme ile bu durumu öngördüğü hallerde kiraya verenin haklarını korumak adına büyük önem taşımaktadır.
Kararın Hukuki Gerekçeleri ve Temel İlkeler
Yargıtay'ın bu istisnai yaklaşımı, çeşitli hukuki ilke ve gerekçelere dayanmaktadır:
- Sözleşme Serbestisi İlkesi: Türk hukukunda temel bir ilke olan sözleşme serbestisi, tarafların kanunların emredici hükümlerine aykırı olmamak kaydıyla, sözleşmenin içeriğini serbestçe belirleyebilmelerini ifade eder. Kira sözleşmesinde kira artışına ilişkin bir hüküm bulunması, tarafların bu konudaki iradelerini önceden ortaya koyduklarını gösterir.
- Ahde Vefa Prensibi: Sözleşmeye bağlılık ilkesi olarak da bilinen ahde vefa, tarafların yaptıkları sözleşmelere sadık kalmalarını ve taahhütlerini yerine getirmelerini gerektirir. Kira artışına ilişkin hüküm, tarafların karşılıklı iradelerinin bir ürünü olduğundan, bu hükme uygun hareket edilmesi ahde vefa prensibinin bir gereğidir.
- Hakkaniyet ve Dürüstlük Kuralı (TMK m. 2): Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı, herkesin haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uygun davranmasını emreder. Kira sözleşmesinde artış hükmü varken kiracının ihtarname şartına sıkı sıkıya bağlı kalarak davanın reddini talep etmesi, dürüstlük kuralına aykırılık teşkil edebilir. Zira kiracı, sözleşme hükmü gereği kira artışı beklentisi içinde olmalıdır.
- Kiracının Bilgilendirilmiş Olması: İhtarname şartının temel amacı, kiracıyı kira artışı talebi hakkında bilgilendirmek ve onu olası bir dava sürecine hazırlamaktır. Kira sözleşmesinde artışa ilişkin açık bir hüküm bulunması halinde, kiracı bu artışın olabileceğini zaten bilmekte ve bu konuda bilgilendirilmiş sayılmaktadır. Dolayısıyla, ihtarname ile sağlanmak istenen amaç zaten sözleşme hükmü ile gerçekleşmiş olmaktadır.
Sözleşmedeki Artış Hükmünün Niteliği ve Kapsamı
Yargıtay'ın bu istisnai içtihadından faydalanabilmek için, kira sözleşmesindeki artış hükmünün belirli niteliklere sahip olması gerekmektedir. Bu hüküm, sadece "kira artırılacaktır" şeklinde genel bir ifade olmamalı, artışın ne şekilde veya hangi oranlara göre yapılacağını açıkça belirtmelidir. Örneğin:
- Belirli bir oran veya endeks: "Her yıl TÜFE on iki aylık ortalamalarına göre artırılacaktır" veya "yüzde on oranında artırılacaktır" gibi somut ifadeler.
- Artışın açıkça belirtilmesi: Hükmün, yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına dair şüpheye yer bırakmayacak şekilde net olması.
- Sözleşmenin yorumlanması: Hükmün muğlak olması halinde, sözleşmenin bütünü ve tarafların iradeleri dikkate alınarak yorumlanması gerekebilir. Ancak Yargıtay, bu tür durumlarda yorum yoluyla ihtarname şartını ortadan kaldırmaktan ziyade, hükmün açık ve net olmasını aramaktadır.
İhtar Şartının Ortadan Kalkmasının Sonuçları
Bu Yargıtay içtihadı, hem kiraya verenler hem de kiracılar açısından önemli sonuçlar doğurmaktadır:
- Dava Açma Süresinin Genişlemesi: Kiraya veren, ihtarname gönderme zorunluluğu olmaksızın, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren o dönemin sonuna kadar kira tespit davası açabilir. Bu durum, kiraya verene dava açma konusunda daha geniş bir zaman dilimi sunar ve hukuki süreçleri yönetme esnekliği sağlar.
- Kiraya Verenin Hukuki Güvenliği: İhtarname gönderme prosedüründeki olası hatalar veya süre kaçırmaları nedeniyle davanın reddedilmesi riskini ortadan kaldırır. Bu da kiraya verenin hak arama özgürlüğünü güçlendirir.
- Uygulamadaki Kolaylıklar: Özellikle çok sayıda kira sözleşmesi olan kiraya verenler için ihtarname gönderme yükümlülüğünün ortadan kalkması, idari ve hukuki süreçlerde önemli bir kolaylık sağlar.
- Kiracının Beklentisi: Kiracı, sözleşmedeki hüküm nedeniyle kira artışı olabileceği beklentisi içinde olduğundan, dava açılması sürpriz teşkil etmez ve hukuki güvenliği zedelemez.
Uygulamada Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
Bu önemli Yargıtay içtihadından faydalanmak isteyen tarafların, özellikle kiraya verenlerin, aşağıdaki hususlara dikkat etmeleri gerekmektedir:
- Sözleşme Metninin Önemi: Kira sözleşmesinin, kira artışına ilişkin hükmü açık, net ve yoruma mahal bırakmayacak şekilde içermesi hayati öneme sahiptir. Sözleşmenin hazırlanması aşamasında bu hususa özel bir dikkat gösterilmelidir.
- Delil Tespiti: Kira tespit davasında, kira bedelinin tespiti için emsal kira bedelleri, taşınmazın konumu, niteliği, kullanım amacı gibi faktörler dikkate alınır. Bu nedenle, dava açılmadan önce gerekli delillerin toplanması ve değerlendirilmesi önemlidir.
- Uzlaşma Çabaları: Dava yoluna gitmeden önce, tarafların arabuluculuk veya doğrudan müzakereler yoluyla uzlaşmaya varmaya çalışmaları, hem zaman hem de maliyet açısından daha avantajlı olabilir.
Sonuç ve Değerlendirme
Yargıtay'ın kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kiranın artırılacağına ilişkin hüküm var ise ihtarnameye gerek olmaksızın yeni kira döneminin sonuna kadar kira tespit davası açılabileceğine dair içtihadı, sözleşme serbestisi, ahde vefa ve dürüstlük kuralı gibi temel hukuki ilkelerin bir yansımasıdır. Bu karar, kira ilişkilerinde tarafların iradelerine verilen önemi vurgulamakta ve özellikle kiraya verenler açısından hukuki süreçleri daha öngörülebilir ve pratik hale getirmektedir. Ancak bu istisnadan faydalanabilmek için, kira sözleşmesindeki artış hükmünün açık ve net bir şekilde kaleme alınmış olması elzemdir. Hukuki uyuşmazlıkların önlenmesi ve hak kayıplarının önüne geçilmesi adına, kira sözleşmelerinin hazırlanması ve yorumlanması süreçlerinde uzman bir hukukçudan destek almak büyük önem taşımaktadır.